Современное состояние финансирования рынка жилья Восточно-Казахстанской области

Несмотря на некоторое оживление в области жилищного строительства в последние годы, обеспечение населения жильем продолжает оставаться одной из важнейших социально-экономических проблем. Наиболее остра она в тех регионах Казахстана, где опережающий рост цен на жилье, по сравнению с повышением доходов населения, обусловил ухудшение инвестиционных возможностей населения на рынке жилья. Одним из таких регионов является Восточно-Казахстанская область, на примере которой можно проследить динамику показателя доступности жилья, позволяющего сопоставить доходы населения и среднюю стоимость жилья.

Однако прежде необходимо выявить особенности рынка жилья в Восточном Казахстане.

В целом, ситуация на рынке жилья области не является благоприятной: строящегося жилья недостаточно, а имеющийся жилой фонд ветшает и нуждается в реконструкции. На территории всей области складывается примерно одинаковая картина предложения жилья, т.е. подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства, по существу, не развит. Более того, одной из важных тенденций нынешнего этапа развития рынка жилья является неуклонное сужение предложения на первичном рынке. При этом цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2 раза превышают цены на вторичном рынке, что свидетельствует о том, что на первоначальном этапе развития жилищного рынка и возможного становления механизмов жилищного кредитования будет задействовано существующее жилье на вторичном рынке. Наблюдаются определенные изменения и в структуре спроса на жилье: удельный вес населения, проживающего в небольших типовых квартирах, достаточно высок, но значительно и число состоятельных граждан, располагающих крупными денежными средствами, каждый из которых стремится улучшить свои жилищные условия.

Развитие рынка ипотечного кредитования определяется двумя факторами: состоянием жилищного фонда и спросом на ипотечные услуги со стороны населения. В отношении первого фактора следует отметить, что, согласно статистическим данным, объемы вводимого жилья за 1990-1999 годы в РК сократились почти в 7 раз, а объем вводимого жилья составил 0,5% и примерно равен площади ветхих и аварийных строений. Ситуация же на рынке жилья ВКО выглядит следующим образом (см. табл. 1, рис. 1):

Таблица 1. Ввод жилья по городам и районам области (кв. метров общей площади)

Рисунок 1. Динамика ввода в действие общей площади жилых домов (в процентах к 1995 году)

Как видно из таблицы 1, в 2004 году сдано в эксплуатацию 61,8 тыс. кв. метров общей площади жилья. Построено 589 жилых домов, общей площадью 59,6 тыс. кв. метров, и 2 общежития, площадью 2,2 тыс. кв. метров, одно из которых переоборудовано из нежилого помещения. По сравнению с 2003 годом, ввод общей площади жилья увеличился на 6,8%.

Судя по динамике ввода в действие общей площади жилых домов с 1994 по 1996 гг., происходило резкое снижение темпов жилищного строительства с 89,4% до 22,2%, соответственно. Это в большей степени обусловлено тем, что производство ВВП в Казахстане в этот период ежегодно сокращалось в среднем на 0,8%, что привело, в целом, к экономическому спаду, составившему 38,6% к уровню 1992 г.

В период с 1997 по 2001 гг. мы видим уже незначительное снижение темпов строительства, что объясняется тем, что производство ВВП практически оставалось на уровне 1997 г.

На следующем этапе, с 2002 по 2004 гг., темпы строительства повысились с 6,0% до 8,2%, соответственно. Данный период характеризуется постепенным восстановлением экономического потенциала страны, давшим, по отношению к 2000 году, прирост производства ВВП на 40%, или на 8,8% ежегодно.

Изучив рынок жилья ВКО, перейдем к расчету показателя доступности жилья для населения, для чего необходимо знать среднюю стоимость 1 кв. метра жилья и среднедушевой доход населения.

Для этого нужно определить среднюю стоимость 1 кв. метра жилья (таблица 2). В качестве объекта исследования возьмем стандартную 2-комнатную квартиру – «хрущевку», общей площадью 46 кв. метров, соответствующую социальной норме жилья на троих человек. Наш выбор обусловлен тем, что данный вид жилья наиболее доступен для населения с невысоким уровнем трудовых доходов.

Таблица 2. Средняя стоимость стандартной 2-х комнатной квартиры общей площадью 46 кв. метров

Далее рассмотрим среднедушевые денежные доходы населения (таблица 3).

Таблица 3. Среднедушевые денежные доходы населения Восточно-Казахстанской области (по оценке) за ряд лет

По предварительным данным, среднедушевые номинальные денежные доходы населения ВКО (по оценке) в среднем за один месяц 2003 года составили 8470 тенге, что на 11,0% выше, чем в 2002 году, и на 22,6%, чем в 2001 году. На фоне опережающего роста потребительских цен реальные располагаемые денежные доходы в 2002 году сократились на 3,2%, однако за последующие годы был отмечен их рост: в 2003 году на 0,6%, в 2004 году – на 3,8%.

На основе средней стоимости жилья и среднедушевого дохода населения произведем расчет коэффициента доступности жилья (таблица 4, рисунок 2).

Таблица 4. Расчет показателя доступности жилья

Рисунок 2. Коэффициент доступности жилья

Таким образом, из таблицы 2 видно, что жилье с каждым годом становится все более недоступным, а платежеспособность населения снижается.

Расчеты выполнены для условной семьи из трех человек и стандартной квартиры площадью 46 м² по следующей формуле:

К_д =                                                                               (1),

где    К_д – коэффициент доступности жилья;

          А – среднедушевой доход;

          N – число человек в семье;

          S – площадь квартиры,

          С – средняя стоимость 1 м² жилья.

Согласно нашим расчетам, если бы семья все свои доходы в течение одного года направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить менее 1/3 нужной квартиры. Хотя коэффициент доступности жилья и отражает фактическую тенденцию изменения платежеспособности населения на рынке жилья, он является достаточно условным, поскольку учитывает совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только ту часть его доходов, которая превышает минимальные потребительские расходы, а также то обстоятельство, что цифры официальной статистики отражают цены на жилье, продаваемое на первичном рынке в непригодном для проживания виде: с черновой отделкой, без санитарно-технического оборудования и т.д. Таким образом, фактическая цена жилья для потребителя с учетом дополнительных затрат на отделку и оборудование оказывается значительно выше.

Возможности населения по приобретению жилья можно охарактеризовать и показателем продолжительности периода накопления денежных средств, необходимых для приобретения жилья (см. табл. 5, рис. 3):

Т =  =                                                                      (2),

где    Т – продолжительность накопительного периода.

Таблица 5. Продолжительность накопления денежных средств для приобретения жилья

Рисунок 3. Продолжительность накопления денежных средств для приобретения жилья

Как видно из таблицы 5, при доходе в 6908 тенге и стоимости 1 м² жилья в 6378 тенге необходимо осуществлять накопления денежных средств на приобретение 2-х комнатной квартиры в течение 14,2 лет.

С каждым годом с повышением стоимости продолжительность накопительного периода возрастает, что делает жилье все более недоступным для населения.

Таким образом, можно сделать следующий вывод.

В течение рассматриваемого периода (2001-2004 годы) наблюдается резкое повышение цен на жилье, что обусловлено увеличением темпов промышленного производства региона, повышением занятости населения, некоторой стабилизацией в экономике, ее выходом из финансового кризиса. Параллельно наблюдается также незначительное повышение уровня среднедушевых доходов населения. Однако темпы роста этих двух показателей несопоставимы; т.е. если в 2001 году, по сравнению с 2002 годом, среднедушевой доход населения увеличился на 10% (таблица 3), то средняя стоимость жилья возросла соответственно на 77% (таблица 2). Эти данные дают основание говорить о том, что возможности населения по приобретению жилья на первичном рынке без дополнительных (заемных) средств невелики. Так, среднестатистической семье из 3-х человек необходимо осуществлять накопления в течение 14 лет для покупки стандартной 2-комнатной квартиры (таблица 5).

Очевидно, без финансовой поддержки большая часть населения оказывается на рынке жилья практически неплатежеспособной. Только на основе формирования систем долгосрочного жилищного кредитования и жилищного лизинга можно обеспечить инвестиционный потенциал населения, необходимый для развития региональных рынков жилья и решения жилищной проблемы в Казахстане.

ЛИТЕРАТУРА

1. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций. Москва, 1999.

2. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций. Москва, 1994.

3. Тажнияз Ж. Сравнительная оценка инвестиционной привлекательности регионов Казахстана на период 2000-2002 гг. // Аль-Пари, 2002. - № 6.