Главная  | О журнале  | Авторы  | Новости  | Конкурсы  | Вопросы / Ответы

К содержанию номера журнала: Вестник КАСУ №3 - 2011

Автор: Малеева Татьяна Владимировна

Общей целью развития городов является обеспечение высокого качества жизни населения и формирование благоприятной среды жизнедеятельности для нынешних и будущих его жителей.

Так, Программой социально - экономического развития г. Санкт-Петербурга на 2008-2011 гг. главная цель развития города определена как стабильное улучшение качества жизни всех слоев населения.

Во многом качество жизни человека зависит от состояния и направлений развития жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), которое в российских городах, к сожалению, представляет собой одну из самых консервативных отраслей экономики, с точки зрения развития рыночных отношений и применения современных технологий менеджмента.

Поскольку значение этой отрасли в социально-экономической жизни общества неизмеримо велико, то в данном случае речь идет не просто о существовании отраслевой проблемы, а о проблеме государственного, национального масштаба.

Современное состояние ЖКХ во многом обусловлено итогами жилищной реформы, которая проводится в России с 1991 года.

С одной стороны, можно выделить ряд устойчивых положительных тенденций, которые позволяют сделать вывод, что при всех издержках жилищная реформа в целом проходит в направлении общероссийских экономических рыночных реформ.

За годы реформы:

- проведена приватизация жилищного фонда, что привело к созданию множества частных собственников жилья;

- сформировался рынок купли-продажи жилья;

- существенно повысился удельный вес платежей населения в оплате жилищных услуг при организации адресной помощи малоимущим семьям;

- возникли и продолжают развиваться новые формы управления в сфере ЖКХ;

- появились внебюджетные источники финансирования в отрасль; наметилась тенденция увеличения объемов ввода новых жилых объектов.

В целом, в настоящее время:

- сформированы правовые и организационные основы государственной жилищной политики,

- определены ее приоритетные направления и механизмы реализации, а также программные документы, принятые за годы жилищной реформы,

- последовательно провозглашают курс на проведение в жилищной отрасли рыночных преобразований, сопровождающихся предоставлением населению определенных социальных гарантий.

Несмотря на кризисные явления в экономике в настоящий период, жилищный комплекс все-таки сохраняет свою жизнеспособность.

С другой стороны, результаты реформирования жилищной сферы и ее адаптации к рыночным условиям нельзя назвать вполне удовлетворительными.

Поквартирная приватизация жилья в России в начале 90-х годов породила целый ряд проблем, актуальных на сегодня.

В отличие от зарубежной практики, где известны три вида многоквартирного домовладения - кондоминиум, частный доходный дом и муниципальное арендуемое жилье - в России появился четвертый тип – комплекс нескольких типов собственности в одном доме: одни квартиры в частной собственности, другие – в муниципальной, а в Москве и Санкт-Петербурге - в собственности города, при этом, нежилые помещения могут быть в собственности юридических лиц.

В результате многоквартирный дом превратился в конгломерат разнородных собственников и нанимателей, в котором собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения.

Формирование многоквартирных домов со смешанной собственностью в городах продолжается, так как во многих вновь построенных домах имеются квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Сама по себе структура многоквартирных домов уже создает определенные проблемы, поскольку при большом количестве собственников сложно принимать согласованные решения по вопросам содержания, обслуживания, управления, проведения текущего и капитального ремонта.

Кроме того, системы коммунального обеспечения многих домов, в том числе и в Санкт-Петербурге, технологии поставки разнообразных жилищно-коммунальных услуг формировались в других экономических условиях, по другим правилам, и сегодня очень сложно вписываются в рыночные отношения.

Особенно острыми и неразрешенными остаются проблемы в сфере поставок и потребления теплоэнергии.

При переходе на новые формы управления в жилищной сфере в целом по стране был взят курс на создание товариществ собственников жилья (ТСЖ), развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда и формирование реальных договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

ТСЖ декларировалось как один из наиболее приемлемых способов защиты прав индивидуальных собственников на участие в вопросах управления и развития рыночных отношений в жилищной сфере.

Но при этом существует и другой важный аспект этого процесса – собственники жилья, получившие его в ходе приватизации на бесплатной основе, не только получили право владения, пользования, распоряжения жильем, но и приобрели обязанность содержать его.

Практика показывает, что на исходе второго десятилетия жилищной реформы, проводимой в России, многие вопросы, связанные с эксплуатацией жилищного фонда, остаются нерешенными, а декларируемые достижения и реальная практика управления многоквартирным домом зачастую находятся в состоянии значительного удаления друг от друга.

В конце 2004 - начале 2005 гг. было положено начало процесса преобразований в сфере управления и обслуживания жилищного фонда Санкт-Петербурга, чему особенно способствовало введение в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правительством Санкт-Петербурга был принят ряд актов, направленных на изменение системы управления жилищным фондом. Так, в конце 2004 г. Постановлением Правительства СПб от 23.03.2004 № 431 была утверждена Концепция реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 г. и принято Постановление от 7 сентября 2004 г. № 1471 о совершенствовании системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга.

Во исполнение указанных актов, были учреждены открытые акционерные общества "Жилкомсервис", 100% акций которых находилось в городской собственности.

С ними были заключены договоры на организацию управления и обеспечение технической эксплуатации многоквартирных жилых домов, принадлежащих Санкт-Петербургу, сроком на 1 год.

Договор с ОАО "Жилкомсервис" может быть расторгнут в случае заключения аналогичного договора с иным лицом по результатам конкурса, либо если домовладельцы примут решение образовать товарищество собственников жилья.

Таким образом, на рынок было выведено 46 хозяйствующих субъектов со 100% государственной формой собственности. Государство продолжало осуществлять хозяйственную деятельность через свои предприятия, которые остались жестко привязанными к определенному административному району города. В 2009 г. в Фонде имущества Санкт-Петербурга состоялся конкурс по продаже 80% акций в шести городских «Жилкомсервисах».

Считается, что сегодня рынок услуг по управлению жилищным фондом открыт для частного бизнеса - в эту сферу могут привлекаться профессиональные управляющие компании, которые призваны способствовать развитию конкуренции в управлении жилищным фондом.

При этом собственники имеют право выбирать управляющую компанию, которая, по их мнению, обеспечит наилучшее содержание жилого дома и предоставление жилищно-коммунальных услуг в пределах заданных ей финансовых ресурсов. Решать эти задачи управляющая компания может через заключение договоров с другими организациями, а также собственными силами.

Конкурсный отбор подрядных организаций различных форм собственности может снизить затраты на эксплуатацию жилищного фонда и повысить качество жилищных услуг. Этот способ приравнивается к конкуренции в жилищном хозяйстве, появление которой должно привести к повышению эффективности эксплуатации и управления жилищным фондом города.

С точки зрения создания конкурентной среды, в городах есть огромный потенциал для развития предпринимательской деятельности по управлению жильем, так как ее могут организовать строительные компании, риэлтерские фирмы, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, а также иные хозяйствующие субъекты.

Как же это находит отражение в практической деятельности? Рассмотрим на примере одного из административных районов города Санкт-Петербурга.

Так, в Невском районе Санкт-Петербурга все 1480 жилых домов района переданы в управление: ТСЖ, жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), жилищным кооперативам (ЖК) и управляющим компаниям. В управлении компаний с государственным участием (Жилкомсервисы №1 и №2) находится 1279 домов, непосредственно ТСЖ – 211 домов, ЖК и ЖСК – 150 домов и лишь 120 домов в управлении конкурирующих управляющих компаний.

Для анализа использованы такие статистические методы, как:

1) расчет коэффициентов концентрации рынка (CR);

2) индекс Гиршмана-Герфиндаля (HHI).

Коэффициент концентрации рынка представляет собой процентное отношение всех обслуживаемых домов предприятиями, имеющими самые значительные доли на рынке к общему количеству домов, и рассчитывается по формуле:

, (1)

где CR - коэффициент концентрации рынка,

Qk - объем продаж k-го крупного предприятия,

Qj - объем продаж j-го менее крупного предприятия,

m - число самых крупных (по доле на рынке) предприятий,

n - число менее крупных (по доле на рынке) предприятий.

В расчетах принято, что все предприятия с участием государства не являются конкурентами друг другу и представляют единый субъект.

Индекс Гиршмана-Герфиндаля определяется как сумма квадратов долей рынка каждой крупной фирмы:

, (2)

где HHI - индекс Гиршмана-Герфиндаля,

Dk - доля k-го крупного предприятия на рынке,

k - число крупных предприятий, которое изменяется от 1 до m.

Индекс Гиршмана-Герфиндаля трактуется как наиболее адекватная характеристика интенсивности конкуренции. Чем выше значение HHI, тем влиятельнее крупнейшие предприятия.

Для оценки концентрации, как правило, используются следующие критериальные значения:

1) нормальная концентрация: СR < 45%; НН1 < 1000 – неконцентрированный рынок;

2) средняя степень концентрации: 45% < СR < 70%; 100 < HH 1<1800 – умеренно концентрированный рынок;

3) высокая степень концентрации: СR > 70%, НН1 > 1800 – слабая конкурентная среда.

Проведенные расчеты для жилищного фонда Невского района Санкт-Петербурга показали, что коэффициент концентрации рынка (CR) составляет 73%, индекс Гиршмана-Герфиндаля (HHI) – 2575, что свидетельствует об очень высокой степени концентрации рынка и очень слабой на нём конкурентной среды. Аналогичное положение в других районах города.

Одной из слабых сторон развития рыночных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг является неподготовленность населения к самоорганизации в решении проблем управления общим имуществом домов.

Коллективное обсуждение вопросов управления жилым домом крайне затруднено в сообществах, объединяющих большое по численности и крайне различное по социальному, психологическому типу, имущественному положению население.

Многосекционный, многоквартирный фонд расположен, в основном, в крупных городах.

Так, в Санкт-Петербурге есть жилые дома, в которых в одном доме проживает население, по численности равное количеству жителей целого поселка городского типа.

Проблему усугубляет отстраненность органов местного самоуправления городов федерального значения (Москвы и Санкт-Петербурга) в разрешении проблем, возникающих в процессе управления многоквартирными домами.

В этих мегаполисах участие муниципальных органов управления, максимально территориально приближенных к населению, законодательно ограничено особенностью статуса этих органов, а координация вопросов управления жильем закреплена за административными районами.

Учитывая их размеры (а нередко численность населения одного административного района больше, чем численность населения довольно крупного города), то ресурс муниципальных объединений, призванных, в первую очередь, заниматься проблемами населения, используется недостаточно.

Большинство ТСЖ не готово осуществлять свою роль собственника-заказчика жилищных услуг, не отработан и фактически не используется механизм согласования вопросов качества и размеров оплаты услуг управляющих компаний с жильцами-собственниками.

В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений устанавливается органами местного самоуправления, а в городах федерального значения – органом государственной власти этого субъекта только до момента принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

Сейчас, когда акции по выбору способа управления многоквартирными домами уже прошли, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения как в рамках ТСЖ, так и в других многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ, по решению общего собрания может быть определен дифференцированно.

Тем не менее, в Санкт-Петербурге в большинстве многоквартирных домов применяются те размеры, которые установлены Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга для государственного жилья, так как население не готово, а большая его часть и не может взять на себя более высокие расходы.

К тому же, Правительство города, согласно п.5 ст.156 Жилищного кодекса РФ, может устанавливать только такой размер платы за пользование жилым помещением, который не должен приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию. Получается замкнутый круг и взаимозависимость всех собственников в многоквартирном доме.

Эти сложности в работе ТСЖ дополняются непроработанностью правоустанавливающих документов, регулирующих деятельность товариществ, в большинстве случаев низкой экономической и управленческой подготовкой кадров, возглавляющих ТСЖ, отсутствием должной методической и практической помощи правлениям и ревизионным комиссиям ТСЖ по организации их работы.

Несмотря на то, что массовое создание ТСЖ после принятия Жилищного кодекса проводилось в Санкт-Петербурге в сжатые сроки, в условиях малой правовой грамотности членов ТСЖ, и до сих пор большинство их еще не выполняет главных предназначений и функций - построить прозрачное и в полном смысле рыночное самоуправление жилыми объектами, по нашему мнению, ТСЖ все-таки представляют собой первичные ячейки формирования гражданского общества.

Это требует развития самоуправления и гражданской инициативы со стороны населения – собственников жилья.

И задача органов власти и управления в городах – предусмотреть и реализовать организационно-экономические меры их всесторонней поддержки.

Особенности современного периода и действующих законодательных основ управления жилищным фондом объективно требуют принятия мер по активизации участия жителей в управлении и разработке дополнительных мер по включению их в обсуждение и формирование проектов и программ развития их домов, микрорайонов.

Необходимо рассмотрение вопросов управления эксплуатацией жилищного фонда как особой сферы профессиональной компетенции, требующей специальных знаний и профессионального – менеджерского, экономического, юридического и технического образования, а для взаимодействия с населением требуются еще социологические, психологические знания и навыки.

Несмотря на то, что рынок жилищно-коммунальных услуг обладает важными особенностями, ведущими к ограничению конкуренции, тем не менее, на наш взгляд, формирование конкурентной среды, обеспечивающей высокое качество услуг с умеренными ценами возможно и необходимо.

При этом должно быть решение важнейшей экономической задачи - приведение в равновесие цен на рынке услуг ЖКХ и доходов населения.

В условиях нашей страны это означает повышение, в первую очередь, заработной платы и пенсий до уровня, компенсирующего с избытком рост расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Проведение в отрасли рыночных преобразований и повышение эффективности функционирования управляющих и обслуживающих компаний при реализации мер социальной поддержки отдельным категориям населения, в конечном счете, будут направлены на улучшение качества жизни населения города.

ЛИТЕРАТУРА

1. Амиров С.Д Стратегия социально-экономического развития города в период становления рыночного хозяйства /С.Д. Амиров. – М.: Экономика, 203. – 286.

2. Боголюбов В.С., Лебедев О.Т., Косячный А.А. Управление крупным городом в чрезвычайных ситуациях. Текст лекций. – СПб.: СПбГИЭУ, 2001. – 90 с.

3. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития /Н.В.Васильева. – СПб., СПбГИЭУ, 2002. – 276.

4. Государственное регулирование земельных отношений /Под ред. А.А.Варламова и В.С.Шаманаева. – М.: Колос, 2000. – 264.

5. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов. – СПб.: СПбГИЭА, 1999. – 172 с.

6. Лимонов Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционная стратегия /Л.Э.Лимонов. – СПб.: Наука, 2004.- 270.

7. Мерлен П. Город: Количественные методы изучения. – М.: Прогресс, 1977. – 262.

8. Нагаев Р.Т. Недвижимость: землеустройство, градостроительство и экономика: терминологический словарь /Р.Т.Нагаев – Казань: Идеал-Пресс, 2000. – 616 с.

9. Сай С.И. регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем: автореф. дис. … канд. экон. наук /С.И.Сай. – М., 2000. – 23 с.

10. Стратегическое управление: регион, город, предприятие / Под ред. Д.С.Львова, А.Г. Гранберга, А.П. Егоршина. – М.: Экономика, 2004. – 605 с.



К содержанию номера журнала: Вестник КАСУ №3 - 2011


 © 2018 - Вестник КАСУ