Қазақстанда ипотекалық құқықтық институтының қалыптасуы мен дамуы

“Қазақстандағы ипотека институның қалыптасу мен дамуы” тақырыбы бүгінгі өте өзекті. “Ипотека” сөзімен құлақтанып, өз жоспарына алмаған қазақстандық отбасы қалмаған болар. Халқымыз көбейіп, ауылдағы жастарымыз қалаға жаппай қоныс аударып жатқанда үй мәселесімен әрқайсымыз кездесеміз. Бұл мәселені шешетін бірден бір жол – ипотека болып табылады. Яғни, тұрғын үйлердің құрылыстарының көбейіп, оған деген азаматтардың алуға деген сұраныстары жылдан жылға артуда, ал ипотекалық несиелендіру – осы сұрақты шешіп және тұрғын үй саласына ақша салымдарын тартатын ең тиімді тәсілдерінің бірі. Ипотека жан жақты салада тиімді болып табылатын, нарықтық экономиканың маңызды бір бөлігі. Ипотека, тұрғындардың – тұрғын үй жағдайын жақсартады, банктерді – тиімді және өнімді жұмыстармен қамтамасыз етеді, құрылыс өндірістерінің – қарқынды дамуына, ал мемлекеттің – экономикасын дамыту саясатын белсенді жүргізуге үлкен мүмкіндік болып табылады.

Ипотека кепілдің бір түрі, ал кепіл институты қазақстандық заңнамада бір емес бірнеше он жылдықты қамтиды. Бұрын жоспарлы экономика кезінде коммерциялық несиелендірудің және өнеркәсіптердің негізгі қорларынан өндіріп алу жүзеге аспауынан ол қажетті түрде дамымаған болатын. Сондықтан кепіл көптеген уақыт бойы номиналды түрде ғана әрекет еткен. Бірақ 90-жылдарғы реформадан кейін жағдай мүлдем өзгерді. Қажетті құқықтық қордың болмауына қарамастан нарықтық қатынастар қарқынды дами бастаған болатын. Кеңес энциклопедиялық сөздігінде “ипотека” – ұзақ мерзімдегі несие бағытындағы жылжымайтын мүлікті кепілге беру арқылы қарыз алу, деп талданады және Кеңес елдерінде жоқ деп көрсетілген [1]. Шынында да социалистік кезеңде ипотека мүмкін емес болды, өйткені сол кездегі жер, мекемелер, банктер, тұрғын үй, барлық жылжымайтын мүлік мемлекет меншігі болып табылды.

Еліміз өз тәуелсіздігін алғаннан кейінгі тұрғын үй мәселесі “жабайы коммерциядан” бүртік жарған бүгінгі бүтінделген бизнес сияқты нарық айдынында бей-берекет, стихиялы жағдайда жүзіп, енді ғана экономикалық механизмдерді жүйелеген секторға айналды. Соған сәйкес әуелгіде тұрғын үй бағасы да Республика халқының әлеуметтік қабілетінің деңгейіне сәйкес табиғи жағдайда реттеліп отырды. Бірақ экономиканың осы маңызды сегменттерінің бірі мүлдем тізгінсіз кетті деу асырып айтқандық болар еді. 1993 жылы мемлекет басшысы Нұрсұлтан Назарбаев еліміздегі жаңа тұрғын үй саясаты жөніндегі Жарлыққа қол қойып, оны жүзеге асырудың тетіктері құрылған болатын. Осы құнды құжат бізді бұдан бұрын еш жерде естіп-білмеген “ипотека” сөзімен құлақтандырды. Аталмыш Жарлықта еліміздегі тұрғын үй саласы бойынша қалыптасқан мәселелерді оңтайлы шешудің жолдары жан-жақты қарастырылғанымен тоқсан үштегі экономикалық тоқырау ипотекалық жүйені жүзеге асыруға еш мүмкіндік бермеді. Мамандар ипотеканың бірінші кезеңінің нәтижесіз аяқталуын тұрғын үй құрылысына қажетті айналым қаржысының қандай жолмен өндірілетіндігі дәл айқындалмағанынан дейді. Мемлекет, банктер және коммерциялық құрылыс компаниялары арасындағы ипотеканың құлағын қайсысы ұстайды деген мәселенің туындауы тәжірибенің белсенділігін төмендетті. Әуел баста басымдық танытқан құрылыс компанияларына берілгенімен, несиелік қорды қолында ұстап отырған банктер өз пайдалары үшін пайдалануды көздейді. Соңынан сала жұмысын үйлестіруші мемлекеттік орган Құрылыс министрлігінің таратылуы, банктердің дербес шешімдер қабылдауға қауқарсыздығы, ипотеканың алғашқы тәжірибесінің жүзеге аспауына әкеп соқтырды. Мұндай келеңсіздіктердің болуы әркімнің міндеті мен жауапкершілігін жіктеп жіліктейтін заңнамалық құжаттың болмауынан еді [2].

Сондықтан, Қазақстанда ипотекалық несиелендіру Республиканың экономикасын дамытуда үлкен мүмкіндіктердің бірі болғандықтан сапалы заңнама қорымен қамтамасыз етуді талап етті.

Осыған орай құқықты дамытудың міндеттілігінің қажеттілігінен ипотека туралы алғашқы нормалар 1995 жылы наурызда Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексінің бірінші бөлігінде және 1995 жылы 23 желтоқсанында Қазақстан Республикасының «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңының қабылдануына байланысты жарық көрді.

Бұл заңнамаларда алғаш рет “ипотека” сөзіне заңды түсініктеме берілді. Ипотека – кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесе үшінші бір жақтың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі ретінде қарастырылды. Несие беруші – ол борышқор мүлкін ұстаушы, егер міндеттеме орындалмаған болса, онда ол мүлікті сатып өз мүддесін қанағаттандырады. Борышқор – ол кепіл затының иеленушісі және пайдаланушысы болғанымен, одан ешқандай өнім ала алмаушы.

Қазақстан Республикасының Азамат-тық Кодексінің 303-бабының 1- тарма-ғында, ипотека - кепiлге салынған мүлiк кепiл салушының немесе үшiншi бiр жақтың иелiгiнде және пайдалануында қалатын кепiл түрi. Кәсiпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлi үйдегi пәтерлер, көлiк құралдары, ғарыш объектiлерi, айналымдағы тауарлар және азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлiк ипотека мәнi бола алады. Бөлiнетiн жемістер бөлген кезден бастап үшiншi жақтың құқықтарының объектiсi болмайтын жағдайда ғана олар ипотека мәнi бола алады. Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлi үйдегi пәтерлер, көлiк құралдары мен ғарыш объектiлерi ипотекасы осындай объектiлердi тiркеудi жүзеге асыратын органдарда тiркелуге тиiс деп жазылған [3].

Қазақстан Республикасының «Жыл-жымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңының 1-бабының 4-тармағында, жыл-жымайтын мүлiк ипотекасы (ипотека) - кепiлге берiлген жылжымайтын мүлiк немесе ондағы үлесi кепiл берушiнiң немесе үшiншi тұлғаның иелiгi мен пайда-лануында қалатын кепiл түрi деп белгіленген.

Жоғары көрсетілген көптеген олқылықтардың орны араға жеті жыл салып толыстырды. 2000 жылы 7 желтоқсанда күшіне енген “Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы туралы” Заң осы саясаттағы сеңнің қозғалуына септігін тигізді. Аталмыш мемлекеттік құжаттың арқасында осыдан үш жыл бұрын елімізде енгізілген тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі АҚШ және Малазия елдері тәжірибесі негізінде әзірленді. Қос деңгейлі жобаның бірінші ипотекалық несиелеумен тікелей айналысатын банктер мен банктік емес ұйымдар арқылы жүзеге асырылса, ал екіншісі ипотекалық несие берушілер ұсынатын талаптар мен кепілдік құқықтарды сатып алу арқылы қызмет көрсететін қайта қаржыландыру ұйымдары болып табылды. Осындай ұйым функциясын “Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ атқарып келген. Қазіргі кезде осындай ипотекалық компаниялардың саны жетіге жетіп отыр.

Сондай-ақ заңды негізде 21.08.2000 жылы №1290 ҚР Үкіметінің қаулысымен “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несие жүйесінің дамуы туралы” Концепция бекітілді. Бұл Концепцияға сәйкес ең басты мақсат - тұрғын үйді ипотекаға беруді несиелендіру жүйесін құрудағы заңнама қорын нығайту, яғни несие берушінің, инвестордың, азаматтардың құқықтарын қамтамасыз етілуіне бағытталуы тиіс. Бұл несиелеу жүйесінің мақсаты - инвесторлар үшін қызығушылық тудыратындай, банктерге де, қарыз алушыларға тиімді болатындай жағдай жасау.

Бұл заң жобасы Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіндегі субьектілердің қарым-қатынасын реттейтін нормативтік құқықтық базаны жетілдіру мақсатында жасалды.

Жалпы ипотекалық тұрғын нарығының қызметін реттейтін негізгі заңнама актілеріне Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексі, ҚР-ның “Банк және банктік қызмет туралы” Заңы, ҚР-ның “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” Заңы, ҚР-ның “Бағалы қағаздар нарығы туралы” Заңы, ҚР-ның “Қозғалмалы мүлікке кепілдікті тіркеу туралы” Заңы және тағы басқа нормативтік актілер қабылданды. Бұл заңнамалар ипотекаға байланысты туындайтын барлық қатынастарды реттеуге мүмкіндік берді.

Осының нәтижесінде, тәжірибеде ипотекалық несиелендіру бағдарламасын ең бірінші 2000 жылы “Казкоммерцбанк” жаппай жүзеге асыра бастады. Бұл кезеңде “Казкоммерцбанк” 1000 несиеге жуығын беріп үлгерді. Есебіне келетін болсақ, 5-7 млн АҚШ долларға жуық банктік қаржы салынды. Осы сандармен ипотекалық несиелендіруді қолға алған "Банк Тұран Әлемнің” 2001 жылдың аяғына таман жеткен жетістігімен сәйкес келеді, кепіл салушылардың саны айына 30-40-қа жеткен. Ал басқа банктердің кепіл салушылары он шақты адамдарды құрамайтын.

Ипотекалық несиелендіру бойынша алғашқы сыйақы мөлшері жылдық 20%, ал алғашқы төлем 40-50% құрады, несие 5-10 жыл мерзіміне ұсынылған. Мемлекетімізде ипотекалық несиелендірудің дамуымен байланысты ипотекалық несиелендіруін басты критерийлерінің азайып, өзгеруіне әсер етті. 2003 жылдан бастап екінші сатыдағы банктердің сыйақы мөлшерлері жылдық 12-15%, алғашқы төлемнің мөлшері жылдық 15-20 % төмендеді, несие мерзімі орташа 10-15 жылды құрады. Ал 2006 жылы сыйақы мөлшерлері жылдық 10-13%, алғашқы төлемнің мөлшері жылдық 10%-ға төмендеді, несие мерзімі орташа 3-20 жылға ұзарды.

Сондай-ақ, ипотека тұрғын үй құрылысына байланысты мәселерді шешуде маңызды рөл атқарған. Бүгінгі күнде ипотеканың белсенді жүзеге асып, қарқынды құрылыс жүріп жатқан аймақтарға, Алматы (41,3%), Астана (15,3%), Қарағанды (7,1%), Шығыс Қазақстан (5,9%), Оңтүстік Қазақстан (5,3%) және Ақтөбе облысы (6,7%) жатады.

Ипотекаға байланысты Ресей мамандарының айтуынша, Қазақстанда ипотека өте қарқынды дамуда. 2004 жылы елімізді 227 млн АҚШ долларына несие берілсе, қараша айында – 694 млн АҚШ долларына өскен, яғни 11 ай ішінде ипотеканың дамуы 3 есеге өскен. Өткен жылы Қазақстанда жасалған шарттардың 35 пайызы жылжымайтын мүлікке байланысты болған. Бұл көрсеткішті Ресеймен салыстырсақ, онда бұл көрсеткіш 4,5 пайызды ғана құрайды. Оған себеп Қазақстанда ипотекаға байланысты көпшілік адамдарға мүмкін ететіндей (мәмлелерді, кепіл мүлкін жүзеге асыру сұрақтарын, ипотекалық сақтандыру және тағы басқа қатынастарды реттейтін) қабылданған нормативтік базаның және қолайлы экономикалық жағдайдың болуы деп санайды. Қазақстанда жақсы дамыған ипотекалық бағалы қағаздар нарығы бар, сондай-ақ оған тұрғындардың қаржыларын салу құралы ретіндегі зейнетақы қорлары да кіреді. Қазіргі кезде секьюризациялау туралы заңнаманың жобасы қаралып, өз жұмыстарын бастауда. Бұл бағалы қағаздардың инвесторлардың және қадағалау органдары жағынан эмитенттерге талаптарын төмендетуге мүмкіндік береді. Ал Ресейде осындай заңды жобалауға алу туралы да қарастырылмаған [4].

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін енгізу - тұрғын үй нарығының дамуына, тұрғын үй қорының жаңаруы мен толуына, тұрғын үй ипотекалық нарық субьектілерінің белсенділігіне әкелгендігін халықаралық тәжірибе көрсетеді, сондай-ақ орташа және төмен кірісі бар мемлекет азаматтарын жеке тұрғын үймен қамтамасысыз ететін әлеуметтік маңыздылыққа ие. Мысалы дамыған мемлекет Жапонияны алатын болсақ, онда ипотекалық несие өз жүйесін жылдар бойы құрып, тұрақтандырып та үлгерген. Бүгінгі күнде пайыздық мөлшері 2%-ды құраса, ал несие мерзімі 30 жылға дейін жетеді екен.

Барлық мәселерді қарастыра отырып, ипотекаға байланысты заңнаманы қабылдадық деп қол қусырмау керек. Ипотеканың қарқынды дамуына байланысты заңнаманы үнемі қарастырып, толықтырып отыру қажет. Өйткені ипотека жаңа дамып келе жатқан институт, жетістіктері мен кемшіліктері де жеткілікті. Қолдану барысын теория мен тәжірибені ұштастыра отырып, заңнаманың жетіспейтін жерлерін толықтырып, қажетті жерлерін қосып, бірге дамыту қажет. Зертеу объектісі болып табылатын, жылжымайтын мүліктің түсінігі, оны анықтау мен құру, жылжымайтын мүлікке құқықтың пайда болуы мен тоқтауы, сондай-ақ мемлекеттік тіркеу сұрақтары тағы да қарастыруды талап етеді. Бүгінгі күнде мемлекет жылжымайтын мүлікке байланысты мәселелерді өте мұқият қарағаны жөн.

Ипотекалық несиелендіруді реттейтін қатынастарға байланысты Жер Кодексін және басқа да заңнамаларды қарастыру қажеттілігі туындап отыр, оның ішінде жеке меншік жерлерде орналасқан тұрғын үйлерді бағалауға байланысты Бағалау туралы заң. Қазіргі кезде ипотекалық облигациялардың шығуы мен таратылуына байланысты қатынастарды реттейтін Заңнаманың жоқтығы шешімді талап ететін сұрақтардың бірі болып табылады. Алайда ипотекаға байланысты қатынастарды реттеу үшін нормативтік актілердің болмауы бүгінгі күнде ипотеканың жедел дамуына орай мемлекетіміздің басшыларының көңілін аудартып, ипотеканың мүмкіндіктерінің елімізді дамытуға пайдасы жоғары екенін байқатып, нормативтік базаны жетілдіруге итермелеуде.

Қазақстандағы ипотекаға байланысты қазіргі кездегі бір кемшілік, Ресейдегі сияқты, Қазақстанда да жаңадан құрылып жатқан үйлерге деген несиелендіру нашар дамуы. 2007 жылдан бастап Қазақстанда капиталға және оның қозғалуына байланысты либерализациялау саясатының дұрыс дамымауын да тағы бір кемшіліктің қатарына енгізуге болады. Бұл ішкі капиталдың сыртқа қарай көшуіне әсер етіп, мемлекеттің ипотекалық бағалы қағаздарының мүмкіндіктерін нашарлатуы мүмкін деген көзқарас та бар.

Бірақ қазіргі кезде ипотекалық даму жүйесінің осындай қарқынымен дамуына қарамастан қазіргі Қазақстанда әрекет ететін ипотека азаматтардың барлық материалдық және моральдық мәселелерін шешпейді, кейбір азаматтарының ғана пайдалану мүмкіндігі бар. Ипотеканың дамуымен байланысты банктер лизингті ұсынуды тіптен азайтты. Ипотека клиенттерге тиімді, банктерге қауіпті балып табылды, бірақ осыған байланысты банктер өздерінің қауіптерінің максималды түрде алдын алу үшін, борышқорға арнайы талаптар қояды. Оның ішінде Қазақстан азаматтығында жоқ және белгілі бір сатыдағы кірісі болмаған (әр банк өздері белгілейді) тұлғалар несие ала алмайды және әрбір азамат алғашқы төлем мен сыйақыны төлей алатындай қаржының болмауынан туындайтын мәселелерді айтуға болады. Жағдайды міндетті түрде қойылатын кепілдің болуы да қиындатады, ал жаңадан құрылған отбасылар мен жастарда кепілге салатын мүлік қайдан болсын. Бұны да қазіргі кездегі ипотеканың өзекті кемшіліктерінің бірі деп білемін, осыған орай мемлекет қарастырып, сәйкесінше норма қабылдауы қажет [5].

Біздің ойымызша кепіл затын мүліктен түріне байланысты жүзеге асыру тәртібін, сондай-ақ кепілдік қатынастардың мазмұнына байланысты жан-жақты қарастыру қажет. Кепіл затыны байланысты белгіленген жүзеге асыру тәртібін жан-жақты қарамау көптеген объектілердің ипотека заты ретінде қолданылмай қалуына әкеп соғады.

Бұл жағдайда шетелдердің заңнамалары бойынша кепілді қалай жүзеге асыратының, кепіл затының қандай түрлерін қолданатынын қарастыруға болады.

Сонымен, кепілге салынған мүлікті жүзеге асыру Германия заңнамасында көп жағдайда диспозитивтік мінезде болады. Жылжымайтын мүлікке кепіл құқығына байланысты бұл сирек жағдайда ғана қолданылады. Олардың жүзеге асырулары жалпы тәртіп бойынша сот арқылы жүзеге асырылады. Сонымен қатар заңнамалары соттық үрдістен бас тарту үшін көптеген мүмкіндіктер қарастырылған. Сондай-ақ Германияның Азаматтық іс-жүргізу Кодексі кепілге салынған жылжымайтын мүлікті күштеп сату және кепілдық құқықты жүзеге асыратын басқа да түрлері міндетті аукцион өткізу және күштеп сату туралы зыңының негізінде атқарады. Алайда ипотеканы күштеп жүзеге асыру несие берушінің құқықтарын асыра пайдаланбауы үшін, кепілді жылжымайтын мүлікті міндетті аукцион және күштеп басқару арқылы жүзеге асыру жүзеге асырудың тәртібін белгілеген күштеп сату туралы заңын пайдаланады. Көп жағдайда міндетті аукцион, артынан соттық үрдіске ауысады, оның мақсаты – жерге деген меншік құқығын сатып алушыға көшіріп және өндіріп алынған сомадан несие берушінің талаптарын қанағаттандыру үшін. Міндетті акцион өткізудің үрдісін белгілеу арқылы неміз заңнамасы кепсідік несие берушілердің кезектерін белгілеп, ретту жолдарын қарастырған.

Германияның ашық түрде өткізілетін сауда сайттықтың тәртібі қазақстандық заңнамада да белгіленген. Аукционнан сату неміс құқығына байланысты сату-сатып алу шартының түріне байлысты болады. Шарттың жақтары кепіл ұстаушы, аукционы өткізуге өкілдік алған тұлға - сатушы және кепіл затын алушы – сатып алушы. Зат ашық аукцион арқылы сатылатындықтан, ол кепіл заты ретінде жария-ланады, сондықтан кепіл ұстаушы сатылатын заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.

Сондықтан ҚР-ның “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” Заңында, міндеттеп соттан тыс тәртіпте сату-сатып алуды дайындау және өткізу тәртібі, және оның мерзімдері императивті түрде белгі-ленген нормаларды диспозитивтік негізге ауыстырған жөн, әсіресе жылжитын мүлікке кепілге байланысты ережелерге. Кепілге салынған мүлікті жүзеге асырудың нормалары Азаматтық Кодекстің өзінде белгіленгені дұрыс болар еді. Менің ойымша кепіл затын өткізудің ұзақ үрдісін азайту керек, ол үшін жақтар ипотека шартын кепілді өткізудің тәртібі мен уақытын белгілеп жазған дұрыс болар еді. Оыған байланысты аукционға дайындық пен өткізуді, ашық сату-сатып алуды өткізудің заңдылығын белгілейтін және жақтардың міндеттейтін белгілейтін императивті нормалар белгіленуі керек. Бұл сату туралы жариялау мен баспа шығару мәселелеріне де байланысты [6].

Сондай-ақ ипотеканың жедел қарқынмен дамуы Қазақстанда тұрғын үйлер-дің бағасының өте көп шамада өсуіне әсер етті. 3-5 жыл бұрынғы 5000 АҚШ доллары тұратын пәтерлердің құны бүгінгі күні 40-50 мың АҚШ долларына көтеріліп, көпшіліктің қалталарына шақ келмейді. Мамандардың айтуынша осыған себеп болып отырған ипотеканың жедел дамуы-нан дейді. Орташа жалақы алатын кез келген азамат осындай қымбат бағалы пәтерді ипотека арқылы да алуға мүмкіндіктіктері жоқ. Өйткені мына бағамен жаңа пәтер алу үшін айына төленетін төлемақы 20 жылға созылғанда да орташа жалақы мөлшерінен көп.

Алайда Қазақстан 50 дамыған мемлекеттер қатарына енуді жоспарлап, осыған байланысты саясатын батыл жүзеге асырауда. Бұл саясат эконикамызды дамыту үшін қолайлы жағдай жасап, көптеген мүмкіндіктерге жол ашуда. Экономикамыз дамыса, халықтың жағдайы жақсарады, ал жағдайы жақсарған халықымыз тұрғын үй алуға ұмтылады, ал тұрғын үй алу үшін ипотекалық несиелендіруге жүгінеді. Сон-дықтын, ипотека Қазақстан экономикасымен бірге дамып, дамыған Жапония мемлекеттеріндегідей жоғарғы жалақы мен аз пайыздық мөлшермен тұрғын үй алатын кезімізге жетелейді [7].

Бұл тақырыпты зерттеу барысында келесідей қорытындылар жасадым. Тақырыптың қарастырар ауқымы өте кең. Ипотека тақырыбы экономика саласына жақын болғанымен, мемлекеттік дәрежеде өте маңызды және қатаң құқықтық реттелуін талап етеді. Құқықтық жағынан реттелмеген саланы дамыту өте көптеген қиындықтарға ұшырайды. Сондықтан кез келген саланы дамыту үшін нормативтік жағымен қамтамасысыз етілу жағынан мықты болуы шарт.

Қазіргі кезде ипотекаға байланысты көптеген пікірлер қалыптасқан. Біреулер, біздің қазіргі кездегі жағдайымызда тұрғын үй мәселесін шешудің бір жолы бола тұра әлі де қалыптаспаған дейді. Келесі біреулері – ипотека біздің елімізде дер уақытта енді деп санайды.

Ипотека, бір жағынан азаматтар мен кәсіпорындардың ақшаларын суырып, инфляцияның төмендеуіне әсер етсе, екінші жағынан экономикалық әлеуметтік мәселелерді шешуге көмектеседі, ең алдымен халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мен мемлекеттің экономикалық жағдайын жақсартуда маңызды орынды иеленеді.

Сондықтан да кепілдің бір түрі ипотеканы белсенді пайдаланудың көптеген пайдасы бар. Біріншіден, елімізге орылып жатқан оралмандарды, ауылдан қалаға жаппай көшіп жатқан халқымызды, басқа да азаматтардың тұрғын үй мұқтаждықтарына байланысты мәселерін шешетін шешім деуге болады.

Екіншіден, адамдардың жаппай бұл кепілдің түрін пайдалануы банктерді тиімді жұмыспен қамтамассыз етіп, бюджеттің қалтасын жақсартады.

Үшіншіден бұл дегеніміз мемлекеттің экономикалық жағдайын жағсартып, көптеген басқа мәселелерді шешуге көмектеседі.

Төртіншіден, инвестицияны салып, инвестициялық бағалы қағаздар нарығын дамуға жол ашады.

Бесіншіден, құрылыс өндірістеріне сұраныс жоғарылып, қарқынды дамуына түрткі болды. Ол дегеніміз біздің қалала-рымызда жаңа сәулетті тұрғын үйлердің көбеюіне әрес етті [8].

Бірақ ипотека Қазақстанға енген жаңа институтардың бірі. Дамуы жедел болғанымен жетіспеушіліктері мен қателіктері де аз емес. Әсіресе нормативтік ак-тілердегі ақтаңдақтар. Бұл саланың тиімді және дұрыс дамуы үшін, шет мемлекеттердің практикасына көз сала отырып, еліміздің ерекшеліктерін ескере отырып, тәжірибелік даму барысын бақылай отырып, пайдаланатын теориялық нормалардың сапасын жақсартуды талап етеді [9].

Қорытындылай келе, ипотеканы азаматтық құқықтың бір институты екенін дәлелдедік. Бұл материалдарды зерттей келе ипотека кепілдің негізгі түрінің бірі екенін, оның пайда болуын, қалыптасуы мен дамуын, құрылымын, ипотекалық несиелеудің мәнін, ипотекалық куәландырудің қалау жүзеге асатынын, ипотекалық ұйымдың құқықтық реттелуін, ипотеканы жүзеге асырудық қалау жүретінін, сондай-ақ ипотеканы тоқтатуды және де Қазақстандағы ипотеканы реттейтін нормативтік актілерділердің маңыздылығы мен басқа да мемлекеттердің нормативтік актілерімен айырмашылықтары мен ұқсастықтарын ашып қарадым.

Ипотекаға байланысты Қазақстанда алғышарттар жасалып, бүгінгі күнде ипотекалық несиелендіру арқылы тұрғын үй алу мөлшері өте қарқын дамуда. Бұл тек басы ғана. Ипотеканы тұрғын үй мәселесін шешетін бір нұсқа ретінде пайдаланып келе жатқан шет елдердің тәжірибесін қарастырсақ, ипотеканың орташа мөлшері 70-80%-ды құрайды екен. Ипотеканы қолда-нудың көптеген түрлері бар, алғашқы төле-мнің мөлшеріне байланысты, өтемақы пайыздық мөлшеріне, азаматтардың өз зейнетақысынан пайызсыз ала тұру нұсқаларына байланысты. Шетелдерде кәсіпорындардың ипотека түрлерін пайдалана отырып, қызметкерлерін несие арқылы тұрғын үймен қамтамассыз ету нұсқалары да жиі кезедеседі. Ипотека тек қана несие шарты бойынша ғана емес, сондай-ақ бөліп төлейтін сату-сатып алу шарттары бойынша да міндеттемелердің орындалуын қамтамассыз ететін түрлері де дамып келеді. Бір сөзбен айтқанда ипотеканың көптеген түрлері мен мүмкіндіктері бар, бүгінде қазақстандық ипотека өз бастауын ғана алып отыр, ал оның көптеген мүмкіндіктері мен жетістіктері әлі алда.

ӘДЕБИЕТТЕР

1. Юридический энциклопедический словарь. – М.: “Советская энцеклопедия”, 1984.

2. Төлеуғалиев Ғ. Қазақстан Республикасы-ның Азаматтық құқығы, 1-том, Алматы, 2001.

3. Вишневский В.М. Залоговое право. - М.: 1995. – 186 с

4. Қуат Бораш, “ИПОТЕКА: аңыз бен ақи-қат”// Егемен Қазақстан, 2004, 10 қантар, Б. 3.

5. Тартаковская Н. Ипотека: плюсы и ми-нусы // Юрист, №11, 2005, 61-65 с.

6. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. - М., 1993. – С. 52.

7. Халабузарь Н. Ипотека обрела “второе дыхание” // megapolis.kz 02.12.2005.

8. Кинтоп В. Ломка кредитного пирога // “Экспресс-К”, 29 тамыз

9. Илларионова Г. Ипотека требует доработки // Я руководитель, май-август, 2006.