Современные проблемы экономики жилой недвижимости в РК

Развитие рынка жилья в странах бывшего Советского Союза динамично началось сразу же после перехода к рыночной экономике. Это объясняется тем, что в период социализма в стране испытывался острый дефицит жилья. С переходом к рыночной экономике изменился уклад жизни, однако качество жилых домов до сих пор остается крайне низким.

Казахстанский рынок собственности очень похож на рынки России и Украины:

- исторически низкий уровень предложения жилья;

- слабая инфраструктура;

- неудовлетворенный спрос на жилье нового качества, особенно в больших городах;

- высокие цены на недвижимость относительно доходов граждан;

Значительное количество жилья в Казахстане относится к ветхому и аварийному, причем, его удельный вес в жилищном фонде возрастает. Согласно официальным данным, жилые дома старше 30 лет составляют 62% всего жилого фонда, степень износа трети жилого фонда превышает 60%.

Также казахстанцы испытывают трудности с оплатой за квартиру и коммунальные услуги - домохозяйства тратят на оплату жилья и коммунальных услуг больше определенного процента своего дохода. В настоящее время в среднем квартирная плата составляет около 14% общего дохода Казахстанской семьи. Этот показатель варьируется по регионам, от 11% в Мангыстауской области, до 18% в Восточно-Казахстанской области и 14-16% в других регионах.

Отсутствие жилья (бездомность) - ситуация, в которой человек вообще не имеет жилья. В постсоветский лексикон прочно вошла аббревиатура БОМЖ - лицо без постоянного места жительства. Во многих западных странах, например, США, понятие бездомность включает не только отсутствие жилья как такового, но и проживание в плохих условиях. В Казахстане же бездомность - это физическое отсутствие крыши над головой.

Социальные показания - есть категории граждан, которым по объективным показаниям необходимо отдельное помещение. Это, прежде всего, люди, страдающие определенными видами заболеваний и имеющие инвалидность. В последнем случае человеку может быть необходимо специально оборудованное жилье (например, наличие пандусов). В настоящее время, например, в Казахстане насчитывается 30 человек на 1000 населения, причем их число постоянно увеличивается. При этом следует отличать так называемые объективные социальные показания от системы льгот, которые государство предоставляет отдельным категориям граждан, например государственным служащим, в основном тем, которые имеют заслуги перед государством. Существенную роль в решении жилищной проблемы играет не только размеры и качество самого жилья, но и его местоположение по отношению к объектам социальной инфраструктуры, а также экологические параметры окружающей среды обитания. Жилье все больше рассматривается как часть общей системы развития городов и сельской местности. В западных странах в связи с этим даже появился специальный термин - «social marking» (социальное маркирование территории). В настоящее время все чаще принято считать, что продается не просто жилье, а образ жизни. Здесь следует различать понятие «жилья» как крыши над головой и «дома», как места, где человек может выразить себя, проявить свою личность в частной обстановке, в общении с близкими людьми.

Обеспеченность жильем на конец 2009 г. по стране, в целом, достигла 16,9 кв. м в расчете на одного человека и увеличилась почти на 10%, по сравнению с началом 2001 года. Однако если рассматривать жилищный фонд по возрастающей структуре, то, как отмечал автор выше, что более 60% жилищного фонда относится к категории ветхого и аварийного. К тому же, динамика в изменении жилищного ветхого и аварийного жилья в РК указывает на увеличение его доли, в том числе за счет неудовлетворительного состояния по соотношению характеристик технического состояния общей площади жилых объектов. Это указывает на то, что капитальные вложения в жилищную сферу недостаточны, особенно в реконструкцию и обновление сложившей застройки городов РК, и требуется поиск новых подходов организационных моделей управления воспроизводственными процессами основных участников инвестиционно - строительной деятельности.

На сегодняшний день собственность в Казахстане очень деструктурирована, сегодня всего 1,5-2 процента населения владеют всеми национальными богатствами, их обслуживает еще 3-4 процента. Еще 3–5 процентов занимают так называемые “теневики”. Политика банков второго уровня, инвесторов, застройщиков ориентирована на высший и средний класс. Настало время обеспечения устойчивого развития Казахстана на основе диверсификации и модернизации экономики.

В связи с этим, автор предлагает современные методы проведения жилищной политики, и экономический кризис будет только способствовать развитию политики, направленной на формирование рынка доступного жилья для всех слоев населения, к чему следует отнести;

- выделение районов, по отношению к которым государство, в первую очередь, должно проводить социально-экономическую политику и политику обеспечения населения жилищем, отвечающим современным понятиям качества; «реанимация» депрессивных районов, предполагающая прямую финансовую помощь, займы на выгодных условиях и налоговые льготы, создание за счет государства производственной и социальной инфра-структуры, размещение государственных заказов, политику направления в необходимое русло миграционных потоков населения;

- «стимулирующая» политика предполагает инфраструктурную и информационную подготовку региона для новых видов деятельности;

- «компенсирующая» политика, использует те же средства для смягчения социальных диспропорций в уровне и качества жизни населения.

Основными направлениями региональной политики формирования экономического механизма управления рынком жилой недвижимости выступают:

- налоговая политика, проявляющаяся в установлении определенных налоговых платежей и предоставлении налоговых льгот;

- бюджетная политика включает механизмы формирования и использования государственных финансовых ресурсов, их распределения между отраслями хозяйства и регионами;

- ценовая (тарифная) политика регулирует цены и тарифы на уровне регионов;

- инвестиционная политика включает меры по привлечению инвестиций и поддержке инвестиционной активности регионов, их субъектов хозяйствования, а также методы распределения капиталовложений;

- структурная политика характеризует систему мер по поддержке и развитию различных отраслей экономики в регионе;

- институциональная политика представляет собой политику приватизации отношений собственности, политику взаимодействия государственной и частной собственности;

- социальная политика призвана улучшать социальное положение и качество жизни местного населения, обеспечение нормального уровня жизни и обеспечение доходов населения, развитие рынка труда и обеспечения занятости населения и т.п.;

- негосударственная экономическая политика, которую могут проводить национальные ассоциации, органы местного самоуправления, иностранные государства и объединения (например, ЕС, оказывающие помощь регионам России), а также международные финансовые организации (Всемирный банк - МБРР, Мировой валютный фонд, Европейский банк реконструкции и развития и др.), финансовые, производственные компании банки, их объединения и ассоциации.

Правовое регулирование экономических отношений основано на общих принципах, в первую очередь, это:

- свобода предпринимательской деятельности;

- юридическое равенство различных форм собственности;

- свобода конкуренции и ограничение монополистической деятельности;

- получение дохода как цели предпринимательства;

- законность экономической деятельности и ее государственное регулирование.

С развитием рыночной экономики в Казахстане проблемы теории и практики реформирования экономики и связанной с ней экономики жилищного рынка приобрели особое значение, актуальность которого будет усиливаться по мере решения социальных и экономических задач, и, прежде всего - совершенствования рынка недвижимости.

Ниже предоставлены этапы развития рынка жилой недвижимости городов России, которые характерны также и для Казахстана:

1) Становление рынка жилых помещений в условиях переходного периода в экономике начинается с развития рынка вторичного жилья, поскольку на рынке практически отсутствуют новые дома. У большинства компаний-девелоперов отсутствует первоначальный капитал для строительства новых домов;

2) Сделки с вторичным жильем стимулируют развитие рынка в рамках отдельных районов города: цены на квартиры в различных районах города отличаются, поскольку у каждого из них свой имидж, отличается и качество жилья, а также расстояние до центра города;

3) Компании-застройщики начинают с возведения домов из сегмента жилья среднего качества, чтобы определить потенциал спроса, а также потому, что у девелоперов пока еще нет необходимого капитала для строительства крупномасштабных и дорогих проектов. Зачастую строительство новых проектов финансируются несколькими организациями или просто частными лицами. Новые жилые дома, которые появляются на рынке, иногда представлены зданиями, строительство которых было начато еще до 1990 г., а потом заморожено на достаточно большой период времени. Компании-застройщики реализуют проекты по строительству элитного жилья, рассчитанного на горожан с высоким уровнем дохода;

4) По мере роста доходов населения девелоперы начинают вести массовое строительство жилья. Это типовые здания, рассчитанные на людей со средним уровнем доходов, а также покупателей среднего класса с доходами выше среднего;

5) Рынок коттеджного строительства начинает развиваться тогда, когда уровень доходов состоятельных граждан возрастает настолько, что они могут себе позволить иметь более одной квартиры в престижных районах центра города, а также и дом загородом. На стадиях 1-6, когда рынок только начинает развиваться, цены на недвижимость растут очень быстро, затем средние цены стабилизируются и остаются на прежнем уровне или несколько снижаются, в то время как доходы населения в городе продолжают расти.

6) По мере дальнейшего развития рынка и роста доходов населения повышается качество элитного жилья. В новых проектах отмечаются характеристики, которые позволят относить их к категории элитного жилья: концепция, уровень предлагаемых жителям дома инфраструктуры и удобств, услуги и технические системы, установленные в здании, соответствуют самым высоким стандартам элитных домов.

7) На каком-то этапе (возможно, на этапе 6) банки и правительство могут предложить систему ипотечного кредитования, что способствует развитию рынка жилья, поскольку такие схемы дают возможность более широким слоям населения приобретать квартиры. Появление ипотечного кредитования зависит от темпов экономического развития страны и города – в некоторых случаях это может предшествовать этапу 7 или даже 5. В этих случаях ипотечное кредитование способствует более динамичному развитию рынка жилья;

8) Дальнейшее развитие рынка связано с появлением на нем большего ассортимента «продукции» и повышением ее качества. Данные процессы, в первую очередь, касаются сегмента элитного жилья;

9) Расширение ассортимента предложения и его увеличение, которые происходят на рынке в течение нескольких лет, способствуют появлению жилых домов бизнес класса;

10) Дальнейшее расширение ассортимента предложения и повышение требований к качеству связано с появлением самого большого сегмента рынка жилья – домов эконом класса.

Темпы роста и стадии развития рынка зависят от размера города, доходов населения, численности среднего класса, привлекательности города для частных инвестиций (когда жители самого города или других городов инвестируют в приобретение квартир в данном городе, поскольку считают такой способ вложения денежных средств наиболее безопасным). Некоторые небольшие по размеру рынки (города) не проходят всех вышеперечисленных стадий в своем развитии, что связано с отсутствием спроса на различные категории жилья в каждом из сегментов рынка (массовое строительство, дома эконом и бизнес класса, элитная недвижимость). Наиболее развитые рынки российских городов непрерывно растут по мере того, как их развитие переходит с одного этапа на другой и увеличиваются доходы населения. Уровень цен зависит от распределения доходов между различными социальными группами. Чем больше в городе состоятельных людей, тем выше цены. Привлекательность города для людей, живущих и работающих в других частях страны или даже в других странах, также является одним из определяющих факторов, влияющих на уровень цен. Спрос на квартиры в южных городах России, таких, как Краснодар и Ростов–на-Дону, очень высокий, поскольку многие люди, которые работают в сфере нефтедобывающей отрасли в Сибири, делают инвестиции в жилье на юге страны, чтобы переехать туда на постоянное жительство после окончания работы в нефтяном секторе. Тем не менее, во многих российских городах цены на жилье не следовали постоянному росту и не росли так стремительно, как в Москве. Цены на жилье там повышались один раз, что было связано с быстрым ростом доходов населения вследствие благоприятной экономической ситуации в стране и стремительным развитием рынка жилья (как это было в Новосибирске). Масштабы российских региональных рынков небольшие, а доходы населения в городах по-прежнему отстают от Москвы.

В большинстве российских городов спрос на жилье наблюдается только со стороны местного населения, исключение составляют несколько городов, которые уже упоминались ранее (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Ростов–на-Дону), что объясняется миграционными процессами: люди, работающие в нефтедобывающей отрасли являются источником постоянного и растущего спроса на жилье в этих городах.

На примере рассмотренной динамики развития жилых площадей России можно рассмотреть и спрогнозировать динамику развития рынка жилых площадей в Казахстане. По разнообразию предлагаемой на рынке продукции рынки Алматы и Астаны являются наиболее развитыми по сравнению с другими городами Казахстана. Это позволяет говорить о том, что данные рынки в своем развитии достигли этапов 8-9, поскольку не так давно было построено значительное количество элитных домов высокого качества. Если говорить о Караганде, Усть-Каменогорске, Шымкенте, Атырау и Актау, то уровень развития местных рынков находится на этапах от 5 до 7. Приближается к этапу 5 и рынок Темиртау.

Международная практика показывает, что после нескольких лет кризиса и падения начинается стабилизация цен. Происходит их коррекция, а затем рост возобновляется. То есть рынок недвижимости развивается циклично. Также международный опыт показывает, что, в первую очередь, инвесторы развивают рынки жилой недвижимости, и следующий этап развития переход от бессистемного выполнения проектов к грамотно организованному управлению и строительству жилых, офисных и торговых помещений. Хотелось бы отметить, что данное направление создания и развития недвижимости является перспективным и для нашей страны. Это обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, растет спрос на профессиональное управление рынком недвижимости, особенно в сегментах арендного жилья, торговых и офисных помещений (совокупный спрос составляет около 90%). Во-вторых, возрастают требования к качественным характеристикам создаваемых объектов недвижимости (к классу объекта, их местоположению, технической оснащенности, объемно-планировочным решениям, архитектурным особенностям и дизайну, паркингам на прилегающих территориях, использованию экологически чистых материалов.

Мы предполагаем, что следующим шагом в становлении Казахстана станет развитие и массовое строительство государством качественного жилья доступного для всех слоев населения (жилья эконом-класс).

ЛИТЕРАТУРА

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: «Питер», 2000.

2. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. - Эксперт.- 2000. - № 12

3. Есмагамбетова А. "Зачем покупать недвижимость на гольф-курортах?"/ журнал «Приоритет KZ» № 4(8) апрель 2010 г.