К вопросу о юридической сущности сервитута

Совокупность принципов, институтов и норм, которую сегодня традиционно именуют вещным правом, регулирует отношения по поводу имущества, под которым понимаются предметы окружающего мира, по своей природе могущие быть предметами индивидуального человеческого распоряжения. В римской юридической культуре не было специального обозначения для этой области права.

Всякое вещное право представляет непосредственную юридическую связь лица (субъекта этого права, которым может быть не только конкретный человек) с вещами, и все члены сообщества признают эту связь, ограничивая тем самым собственные притязания на тот же предмет. Поэтому вещное право - по своему юридическому содержанию - имеет абсолютный характер; вещное право абсолютно в том смысле, что вытекающие из него требования адресуются, безусловно, и без исключения всем членам сообщества и представляют обособление прав индивида по поводу вещи относительно всех прочих сочленов.

Фактическое содержание вещного права заключено в конкретных и вполне реальных по своим жизненным проявлениям формах господства над вещью. Причем, далеко не обязательно, чтобы господствующий субъект извлекал из своего вещного права прямые и непосредственные (а нередко и вообще какие-либо определяемые) выгоды или блага материального характера из своих отношений с вещью. В этом смысле, вещное право не прагматично и имеет безусловный характер.

Вещное право как категория многозначна. Можно выделить, по крайней мере, три ее значения. Первое – как подотрасль гражданского права, второе – как вид имущественного правоотношения и третье – как субъективное право лица в конкретном правоотношении.

В зависимости от содержания (и подразумеваемых этим содержанием правомочий), отношения субъекта права к самым разного рода вещам, могущим быть в индивидуализированном обладании, формируются различные виды, или категории, вещных прав.

Наиболее полное (из вообще возможных в человеческом обществе, вообще допускаемых правовой системой данного общества) правовое господство лица над вещью традиционно квалифицируется как собственность. И жизненный, и исторический, и правовой первоисточник собственности лица - присвоение, образующее элементарное, или фактическое, владение.

В отличие от права собственности, появление и установление прав на чужую вещь всегда происходило при разрешении вопроса либо ограничения, либо усиления права собственности, и, в зависимости от принятия решения по этому вопросу, решался вопрос о возникновении прав на чужую вещь, либо отказа от такой категории прав.

Права на чужую вещь, как вещные и абсолютные права, всегда противопоставляются правам собственника обремененного имущества. Установление законодательством прав на чужую вещь в имущественном обороте ведет к ограничению прав собственника в пользовании своим имуществом в целях учета интересов всех собственников данного общества.

Все права на чужую вещь предполагают пользование ею в том или ином объеме или качестве. Мало того, все вещные права, в том числе и право собственности, предполагают пользование вещью, что предопределено экономической основой вещных прав и права собственности в особенности – присвоением имущества с целью удовлетворения существующих имущественных потребностей.

В связи с переориентацией правого регулирования имущественных отношений на рыночные устои, появлением частной собственности на землю все большее значение в гражданском обороте приобретают сервитуты. Основной целью написания данной работы является исследование ограниченного целевого характера и особого состава правомочий сервитута, требующие его легального определения в законодательстве.

Право на чужую вещь можно определить как разновидность вещного права, отличительной чертой, основанием выделений которой из общей массы вещных прав являются особенности объекта – использование в качестве объекта чужой вещи, вещи, которая не относится к собственности правообладателя, не принадлежит ему на праве собственности.

Классификация вещных прав на право собственности и право на чужую вещь, в какой-то мере, противопоставляет их друг другу, несмотря на объединенность в единую систему вещных прав. Право собственности обеспечивает своему обладателю наиболее полное господство над вещью, в отличие от права на чужую вещь. К тому же обладатель права на чужую вещь имеет господство над чужой вещью, в то время как право собственности предполагает господство над своей вещью.

Римское право развило ряд прав на вещи с ограниченным содержанием полномочий. Объектом этих прав служили, конечно, чужие вещи, почему они и назывались «iura in re aliena». Возникли они очень рано и, постепенно развиваясь, образовали особую группу полномочий разного содержания. В состав этой группы к концу классической эпохи входили институты сервитутов, суперфиция и эмфитевзиса, залоговое право.

Самой важной категорией прав на чужую вещь, согласно определению римского права, являются сервитутные права, состоящие в праве одного лица пользоваться (в каком-либо определенном отношении или нескольких отношениях) вещью, принадлежащей другому лицу. Уже в самом названии «право на чужую вещь» присутствует алогичность: на вещь, находящуюся в праве собственности у одного лица (собственника), существует еще законное право другого лица. Данный алогизм лишь видимость: обременение недвижимости сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования или распоряжения ею [1, с. 137].

Сервитутом называется право ограниченного использования чужой вещи, юридически связанной с землей либо с личностью. Слово «servitus» означает собственно «рабство вещи», «служение ее», то есть такое отношение, при котором вещь, участок – «praedium serviens» - служит не только своему собственнику, но и используется для экономических выгод соседнего господствующего участка – «praedium dominans», следовательно, для выгод собственника последнего. Права последнего на служащую вещь тоже назывались сервитутами. Затем термин «servitus» был распространен на целый ряд сходных отношений [2, с. 98].

По определению Г.Ф. Шершеневича, сервитут представляет собой вещное право пользования чужой вещью в интересе определенного лица. Характеризуя сервитут как вещное право, автор также отмечал, что он связывается с вещью, а не субъектом права собственности. То есть, субъективное право устанавливается на вещь, и это право никак не связано с требованием совершения каких-либо активных действий со стороны собственника имущества, либо иного третьего лица.

Между тем Г.Ф. Шершеневич, вслед за Д.И. Мейером, при определении и классификации вещных прав дал основательное определение сервитутов по русскому гражданскому праву и основания разграничения сервитутов и прав участия. Г.Ф. Шершеневич определял право участия как ограничение права собственности в силу закона, критиковал неудачное применение термина «права участия», заимствованного из французского законодательства, и отмечал, что «выражение «право участия» само по себе указывает на участие посторонних лиц в пользовании чужой вещью [3, с. 142]. Между тем, это не соответствует ни существу понятия об ограничении права собственности, ни совокупности тех отношений, которые законом охватывается под именем прав участия.

Дореволюционная русская цивилистика, безусловно, разграничивала право участия и сервитут, отмечая при этом схожие элементы этих двух различных институтов гражданского права. При этом проводилось деление прав участия на общее и частное, классифицирующим признаком которых являлось ограничение права собственности в правах участия общих в публичных интересах всего общества (например, право прокладки государственной дороги через земли частных собственников) и в отношении всех участников общества, в правах участия частного - ограничение права собственности в интересе и в отношении только определенных лиц (например, в отношении соседей). В частности, право участия частного, как и сервитут, устанавливалось единственно и исключительно в пользу какого-либо постоянного лица.

Имея много схожего с сервитутами, законодательные ограничения прав собственника отличаются от сервитутов тем, что они ограничивают собственника в свободном пользовании своим имуществом, когда это может вредно сказаться на интересах третьих лиц. В отличие от этого, сервитутные права предоставляют права пользования чужим имуществом определенным конкретным лицам - обладателям этого субъективного права, что также стесняет собственника в пользовании своим имуществом по своему усмотрению. Наделение сервитутным правом определенного конкретного лица является первой из характерных черт сервитута, отличающей его от права участия.

Отсутствие специального института в современной гражданско-правовой науке, посвященного ограничению права собственности в силу закона, что, по терминологии дореволюционных цивилистов, называлось правом участия, а также отсутствие специальных исследований в этом направлении и в разработке института ограничений прав собственника в силу закона ведет порой к смешению понятий «сервитут» и «ограничение права собственности в силу закона».

Что же понимается под ограничением, или, как еще говорят юристы и риэлтеры, обременением, права собственности. Это ограничение права собственника правами иных лиц. Обременения прав на недвижимость, как и сами права, подлежат обязательной государственной регистрации.

В качестве примеров можно привести следующие обременения прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, рента. Любое обременение недвижимости является существенным условием договора, и, приобретая квартиру, вы имеете полное право знать об обязательствах, налагаемых законом или договором на ее владельца.

Ипотека представляет собой не что иное, как разновидность залоговых отношений, предметом которых является недвижимость. Как правило, такие отношения возникают на основании заключаемого договора. Ипотека стесняет собственника в распоряжении недвижимостью. Распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя.

Одним из возможных видов обременения недвижимости является договор ренты. По договору ренты, одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. А та, в свою очередь, обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на содержание получателя ренты в иной форме. В случае распоряжения недвижимостью, переданной по этому договору, необходимо согласие получателя ренты.

Сервитут есть право ограниченного пользования чужой недвижимостью, например, для прохода по чужому земельному участку, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций. Сервитуты обременяют недвижимость и сохраняются при переходе права собственности. Однако здесь есть свои нюансы: сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен [4, с. 211].

Особенностью договора сервитута является то, что, если право на него возникло у третьих лиц в результате принятия местными властями соответствующего закона или распоряжения, то, вне зависимости от изменения собственника, это право у них сохраняется бессрочно.

Приобретая недвижимость, в отношении которой действует договор безвозмездного пользования или ссуды, вы должны знать, что ваши права в отношении имущества обременяются правами ссудополучателя, вытекающими из договора с прежним собственником. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица-ссудодателя права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят соответственно к наследнику либо правопреемнику. В случае реорганизации юридического лица - ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Договор доверительного управления недвижимостью, как таковой, не является обременением, поскольку не создает прав третьих лиц на нее. Но, тем не менее, он ограничивает права собственника на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ему недвижимостью. Дело в том, что по такому договору учредитель управления (собственник) передает имущество доверительному управляющему. Именно фактическая передача имущества стесняет собственника в правах. Кроме того, по общему правилу доверительный управляющий наделяется правом совершать в отношении вверенного ему имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Впрочем, распоряжение недвижимым имуществом управляющий может осуществлять только в случаях, предусмотренных договором.

Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только законодательством, в этом смысле, перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности. Исчерпывающий перечень обременений законодательством не установлен, поэтому по заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права.

Как уже упоминалось, в зависимости от способа определения обладателя вещного права сервитута, традиционно различают личные и реальные (или предиальные - в соответствии с терминологией римского права) сервитуты.

Основаниями для установления сервитутов были: 1) судебный приговор, которым определялась хозяйственная необходимость или «право справедливости» других лиц на использование твоей собственности; 2) частный договор двух лиц, один из которых был собственник, а другой - пользователь узуфрукта (только для личных сервитутов); 3) получение по наследству [5, с. 140].

Прекращались сервитуты:

1) гибелью вещи - физической или юридической (то есть выходом ее из гражданского оборота); 2) смертью лица, которому предоставлялся личный сервитут; 3) истечением срока, на который он устанавливался; 4) изменением сущности вещи; 5) слиянием в одном лице собственника и пользователя личного сервитута («Никто не может иметь права сервитута на свои вещи» — то есть когда вещь, прежде бывшая в твоем сервитутом праве, становилась еще и собственной вполне); 6) не использованием сервитута в течение двух лет, то есть по давности [6, с. 156].

Для любых сервитутов свойственны следующие характеристики: 1) содержание сервитута не может быть таково, что собственник вещи обязывается что-либо сделать в пользу обладателя сервитута; сервитут состоит в том, что собственник обязывается терпеть определенные акты пользования его вещью или воздерживаться сам от определенных актов пользования своей вещью; 2) никто не может иметь сервитутного права на собственную вещь: собственность поглощает сервитут; 3) сервитут не может быть объектом нового сервитута; 4) сервитут должен предоставлять какую-либо выгоду управомоченному лицу, следовательно, не допускается установление сервитута по каким-то иным мотивам (ради каприза, например) [7, с. 154].

В гражданском законодательстве Республики Казахстан, понятие сервитута впервые появилось с принятием Указа «О земле», где этому понятию дается специфическое содержание одной из разновидности права ограниченного пользования чужим имуществом – права на чужой земельный участок.

Однако в юридической литературе указывается, что сервитуты могут устанавливаться не только в связи с земельным участком, и кроме земельных сервитутов существуют и иные вещные права сервитутного типа.

Право ограниченного пользования чужим имуществом является самостоятельным правом, происхождение и существование которого обусловлено определенными объективными экономическими предпосылками. Сервитут не является производным правом от права собственности, хотя основным его содержанием является правомочие пользования определенным субъектом, определенным объектом. Но правомочия собственника и обладателя сервитутного права, имея сходные черты, в то же время имеют и существенные различия.

Правомочие пользования права сервитута ограничено определенным направлением и целью пользования, а также извлечением только естественных свойств вещи, в отношении которой установлено это право. В то же время правомочия собственника имеют больший объем и большую свободу - право собственности может быть ограничено законом, а в неограниченной части оно свободно от каких-либо границ, кроме как общих принципов осуществления гражданских прав, закрепленных в статье 8 ГК РК.

Исторически возникновению сервитутов сопутствовало ограничение права собственности, а альтернативой сервитутам являлось развитие института общей собственности или общего (общинного) землепользования.

Право собственности и сервитут на ту же вещь, как, впрочем, и все вещные права на одну и ту же вещь, находятся между собой в коллизии, то есть в противоречии и в противодействии. Приоритет того или иного права может проявляться по-разному. Право собственности при осуществлении пользования уступает добросовестно осуществляемому пользованию (в определенном направлении и с определенной целью) обладателя права сервитута, то есть в данном случае преимущество предоставляется сервитутному праву, и собственник может пользоваться вещью «постольку, поскольку это не мешает осуществлению сервитута» [8, с. 178].

В этом плане установление сервитута влечет ограничение права собственности, ограничение свободы собственника по своему усмотрению пользоваться обремененной вещью в объеме правомочий обладателя сервитута. В то же время, при осуществлении пользования вне определенного сервитутом направления или вне определенной им цели, а также при нанесении без нужды вреда предмету сервитута, обладатель сервитутного права никаких преимуществ не имеет; мало того, он несет ответственность за нанесенный вред, а собственник обремененного имущества имеет право требовать прекращения сервитута.

Сервитут, безусловно, относится к вещным правам, так как объектом права является вещь, а не действия обязанного лица. При определении места сервитута в системе вещных прав необходимо отметить, что особенностью объекта сервитутного права является то, что он представлен чужой вещью - вещью, принадлежащей на праве собственности другому лицу. Использование в качестве объекта права сервитута чужой вещи, безусловно, располагает это право среди группы прав на чужую вещь. Содержательную сторону рассматриваемого права составляет осуществление пользования чужой вещью.

Являясь вещным правом, сервитут обладает ярко выраженными чертами абсолютного права. Абсолютный характер проявляется в том, что сервитут, как правило, устанавливается на вещь безотносительно к личности собственника имущества, и для его действия фигура собственника или его смена не имеет никакого значения. При смене собственника обремененного сервитутом имущества право сервитута следует за судьбой вещи. В то же время право сервитута, устанавливаемое безотносительно к каким-либо конкретным обязанным лицам, может быть нарушено любым лицом, в той или иной мере препятствующим пользованию чужой вещью, в том числе, и самим собственником обремененного сервитутом имущества.

Следовательно, праву сервитута на вещь как абсолютному праву, не требующему активного действия со стороны какого-либо обязанного лица, в то же время соответствует обязанность всех других лиц воздерживаться от действий, нарушающих абсолютное право. К пассивным субъектам сервитутного вещного (абсолютного) правоотношения относятся все члены общества, охватываемые юридическим понятием третьих лиц по отношению к праву сервитута.

Право ограниченного пользования чужим имуществом, устанавливаемое в целях экономического присвоения каких-то полезных свойств чужого имущества обладателем такого вещного права, является разновидностью прав на чужую вещь. Но при этом, не любое вещное право, содержащее в себе полномочие пользования чужим имуществом, будет относиться к правам сервитутного типа.

Отличительной от иных вещных прав на чужую вещь, видовой чертой сервитута являются особый состав и характер правомочий, а также его правовая природа, правовое происхождение.

При этом правовая природа личных и реальных сервитутов также различна, хотя и объединяющим признаком этих двух видов сервитутных прав является их содержание - право ограниченного пользования чужой вещью в интересах определенного лица.

Характерной чертой реальных сервитутов является именно экономическая предпосылка - невозможность осуществления определенным лицом в полной мере владения, пользования или распоряжения своим имуществом без установления сервитутного права в отношении чужого имущества, а также правовая цель их установления - необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав в отношении своего имущества.

Всем реальным сервитутам в той либо иной мере свойственен публичный характер - установление сервитута в широком смысле всегда ограничивает правомочия собственника в отношении обремененного сервитутом имущества в публичных, общественных интересах защиты права собственности всех участников общества, возможности любого собственника осуществлять правомочия собственности, следствием чего является ограничение в строго установленных законом порядке и пределах права собственности в пользу постороннего лица и предоставление последнему права ограниченного пользования этим имуществом как результат выбора меньшего зла из двух.

Как отмечал Д.И. Мейер по поводу возникновения прав на чужую вещь (что, несомненно, относится и к сервитуту), право пользования чужой вещью возникает тогда, когда необходимо обеспечить защиту правомочия пользования от случайного перехода права собственности на вещь, находящуюся в пользовании, придать этому пользованию значение господства над вещью, и в этих случаях пользование чужой вещью, естественно, принимает характер абсолютного права на чужую вещь. Именно в виду конфликта интересов нескольких собственников различного имущества и устанавливается, как правило, реальный сервитут - обременение имущества одного собственника в интересах другого правом последнего на строго целевое извлечение полезных свойств такого имущества.

Характерной чертой личных сервитутов является обременение определенной вещи правом пользования известным третьим лицом в момент возникновения права собственности на эту вещь, что допускается принципом свободы договора.

Яркими примерами личных сервитутов являются предоставление в силу завещательного отказа права пользования известным лицом имуществом, поступающим наследникам, а также отчуждение дома под условием пожизненного проживания в нем. И в том, и в другом случае право пользования тесно связано с личностью лица, в интересе которого устанавливается пользование чужим имуществом, и со смертью обладателя личного сервитута, а также отказом его от своего права сервитут прекращается.

Происхождение сервитутов, как личных, так и реальных, может быть обусловлено общими экономическими причинами происхождения прав на чужую вещь - невозможностью установления иного фактического господства над вещью, кроме как в виде господства над чужой вещью, в связи с невозможностью приобретения на эту вещь права собственности со стороны пользователя (например, в связи с государственной монополией на определенные вещи).

Правом ограниченного пользования имуществом устанавливается непосредственная правовая связь между обладателем этого вещного права и чужой вещью, то есть оформление фактического отношения обладателя вещного права к чужой вещи, его ограниченное направленное и целевое господство над нею, обеспечивающее абсолютность права по отношению к третьим лицам и следование сервитутного права за судьбой чужой вещи. Поэтому объектом права ограниченного пользования чужим имуществом, как и любого, по нашему мнению, вещного права, является конкретное имущество, то есть индивидуально-определенная вещь, а не какое-то обезличенное имущество, принадлежащее другому лицу на праве собственности или ином титуле (оперативное управление, хозяйственное ведение), обеспечивающем господство над вещью.

Возникновение вещного права ограниченного пользования чужим имуществом, как и возникновение любого вещного права, требует выделения не только вещи, как объекта этого права, из общей массы других вещей, но и выделения самого носителя сервитутного права, который, как и обладатели иных вещных прав, в силу свойственности вещным правам признаков абсолютности, противопоставляется всем пассивным субъектам вещного (абсолютного) правоотношения.

В субъектный состав сервитутного правоотношения всегда входит собственник обремененной сервитутом вещи, будь то реальный или личный сервитут.

Если на обремененную вещь существует какое-либо иное, чем сервитут, вещное право, в субъектный состав сервитутных правоотношений, наряду с собственником, также входит и обладатель такого права, если только это вещное право находится в коллизии с правом сервитута.

Так, если земельный участок находится на праве постоянного землепользования, являющемся вещным правом и обеспечивающем его обладателю фактическое господство над земельным участком путем предоставления правомочия владения и пользования им, то и обладатель права постоянного землепользования будет входить в субъектный состав сервитутного правоотношения, так как право сервитута будет в коллизии с правом постоянного землепользования, и право сервитута будет ограничивать право землепользования в объеме своего правомочия пользования какими-то естественными свойствами земельного участка.

В то же время право залога, простирающееся на меновую стоимость вещи, а не на какие-то ее естественные свойства, в пользовании которыми дозволяется обладателю права сервитута, никак не будет в коллизии с правом сервитута до своей реализации, и обладатель залогового права на вещь не будет входить в субъектный состав сервитутного правоотношения, так как право залогодержателя автономно от права обладателя сервитута. К тому же для сервитута не имеет значения, находится это имущество в залоге или нет, продается ли это имущество в ходе реализации права залога или нет, так как смена собственника обремененного сервитутом имущества не влияет на осуществления права сервитута. При реализации же заложенного имущества право залога, несомненно, будет в коллизии с правом сервитута, так как обременение заложенного имущества сервитутом может сказаться на ее продажной цене. Но коллизия залога с сервитутом в этом случае никак не влияет на судьбу сервитута, следующего за судьбой обремененного имущества, и сервитут, следовательно, при коллизии имеет преимущества перед залогом.

ЛИТЕРАТУРА

1. Архипов И.Г. Земельное право Республики Казахстан. – Алматы, 1997. – 369 с.

2. Римское частное право: Учебник под ред. И.Б.Новицкого и И.С. Перетерского. – М.: Юристъ, 1996. – 249 с.

3. Шершеневич Учебник русского гражданского права – М., 1910.

4. Бектурганов А.Е. Земельно-правовые отношения в Республике Казахстан. – Алматы, 1997. – 247 с.

5. Комментарий: Гражданский кодекс РК (Особенная часть). – Алматы: «Жетi жарғы», 2001. – 381 с.

6. Овчинникова А.Т. Право ограниченного пользования чужим земельным участком. СПб.: «Питер». – 1997. – 382 с.

7. Архипов И.Г. Право собственности и иные вещные права на землю // Предприниматель и право. – 1997. – № 25. – С. 21 – 25.

8. Хаджиев А.Х. Земельное право Республики Казахстан (Общая часть): Учеб. пособие. – Алматы: «Данекер», 2001.